재산세 얼마 나오는지 미리 계산하는 방법
공시가격부터 먼저 확인해야 합니다
재산세는 실거래가가 아니라 공시가격을 기준으로 계산됩니다. 같은 아파트라도 공시가격과 시세는 다를 수 있어서, 시세가 오른 것만 보고 세금을 짐작하면 실제 고지서와 차이가 납니다. 공시가격은 국토교통부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 조회할 수 있습니다. 아파트는 공동주택공시가격 항목에서 단지명이나 주소로 검색하면 됩니다. 매년 4월 말 기준 가격이 공시되며, 이 숫자가 그해 재산세 계산의 출발점입니다.공시가격 조회 경로
· 국토부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)
· 아파트: 공동주택공시가격
· 단독주택: 개별주택가격
· 매년 4월 말 기준 최종 공시
세금 계산, 단계가 핵심입니다
공시가격이 확인됐다면 아래 순서로 계산합니다. ① 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율 ② 산출세액 = 과세표준 × 세율(구간별 누진) ③ 최종 납부세액 = 산출세액 + 지방교육세 + 도시지역분 공정시장가액비율은 1세대 1주택자 기준으로 공시가격 구간에 따라 43~45% 수준이 적용되고 있습니다. 다주택자나 법인은 60%가 적용됩니다. 이 비율이 높아질수록 과세표준이 커지고 세금도 늘어납니다. 세율은 과세표준 구간에 따라 달라집니다. 1세대 1주택자이면서 공시가격 9억 원 이하라면 일반 세율보다 0.05%p 낮은 특례 세율이 자동 적용됩니다.| 과세표준 구간 | 일반 세율 | 1주택 특례세율 |
|---|---|---|
| 6천만 원 이하 | 0.1% | 0.05% |
| 6천만~1.5억 원 | 0.15% | 0.1% |
| 1.5억~3억 원 | 0.25% | 0.2% |
| 3억 원 초과 | 0.4% | 0.35% |
계산기 직접 써보는 게 빠릅니다
공식을 직접 계산하기 번거롭다면 온라인 계산기를 활용하는 게 현실적입니다. 공시가격과 주택 수만 입력하면 세액이 자동으로 산출됩니다. 서울 거주자라면 서울시 ETAX(etax.seoul.go.kr) 내 '지방세 미리 계산' 메뉴가 편리합니다. 서울 외 지역은 위택스(wetax.go.kr)에서 재산세 모의계산 기능을 이용할 수 있습니다. 두 사이트 모두 별도 로그인 없이도 계산이 가능합니다.공시가격 4억 원 아파트, 1세대 1주택자 기준 예시입니다. 공정시장가액비율 44% 적용 시 과세표준은 약 1억 7,600만 원입니다. 여기에 특례 세율을 적용하면 산출세액은 약 17만 원대 수준이 됩니다. 지방교육세와 도시지역분이 추가되면 실제 납부 금액은 이보다 높아집니다. 세부담상한 적용 여부에 따라서도 달라질 수 있습니다.
많이 헷갈리는 부분 짚어드립니다
고지서를 받고 나서 가장 많이 하는 질문 중 하나가 "왜 내가 생각한 것보다 더 많이 나왔지?"입니다. 이유는 보통 세 가지입니다. 재산세 본세 외에 지방교육세(재산세의 20%)와 도시지역분(과세표준 × 0.14%)이 함께 청구되기 때문입니다. 미리 계산할 때 본세만 계산하면 실제 고지서와 금액 차이가 납니다. 또 하나는 공정시장가액비율을 잘못 적용하는 경우입니다. 1주택자와 다주택자에게 적용되는 비율이 다르고, 이 비율은 매년 시행령으로 조정될 수 있어 연도마다 확인이 필요합니다. 재산세 세부담상한도 체크할 필요가 있습니다. 공시가격이 급등했더라도 전년도 재산세 대비 일정 비율(공시가격 3억 이하 105%, 3억~6억 110%, 6억 초과 130%) 이상으로는 오르지 않도록 상한이 설정되어 있습니다.자주 생기는 계산 오차 원인
· 지방교육세·도시지역분 누락· 공정시장가액비율 착각
(1주택 vs 다주택)
· 세부담상한 반영 여부
· 특례세율 적용 조건 미확인
20만 원 이하면 7월 한 번만 냅니다
주택 재산세는 7월과 9월에 50%씩 나눠 납부합니다. 납부 기간은 7월 16~31일, 9월 16~30일입니다. 단, 산출된 세액이 20만 원 이하라면 7월에 전액 일괄 납부합니다. 9월 고지서가 안 왔다면 이 경우에 해당할 가능성이 있습니다. 기한 내 납부하지 않으면 3%의 가산금이 붙고, 장기 체납 시에는 재산 압류 등 행정 조치로 이어질 수 있어 납부 일정은 미리 챙겨두는 게 좋습니다.
※ 공정시장가액비율, 1주택 특례세율, 세부담상한 기준은 매년 변경될 수 있으므로 해당 연도 기준을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
재산세는 실거래가 기준으로 계산되나요?
아닙니다. 재산세는 실거래가가 아니라 공시가격을 기준으로 계산됩니다. 공시가격은 매년 4월 말 국토교통부에서 공시하며, 국토부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 조회할 수 있습니다.
재산세 계산할 때 공정시장가액비율은 몇 %인가요?
2026년 기준으로 1세대 1주택자는 공시가격 구간에 따라 43~45%가 적용됩니다. 다주택자와 법인은 60%가 적용됩니다. 이 비율은 시행령에 따라 매년 달라질 수 있어 해당 연도 기준을 확인하는 것이 정확합니다.
재산세 온라인으로 미리 계산할 수 있나요?
가능합니다. 서울 거주자는 서울시 ETAX(etax.seoul.go.kr)의 '지방세 미리 계산' 서비스를 이용하면 됩니다. 서울 외 지역은 위택스(wetax.go.kr)에서 모의계산이 가능합니다. 공시가격과 주택 수를 입력하면 예상 세액이 자동으로 산출됩니다.
재산세 20만 원 이하면 7월에 한 번만 내나요?
맞습니다. 주택 재산세는 원칙적으로 7월과 9월에 50%씩 나눠 납부합니다. 단, 산출 세액이 20만 원 이하라면 7월에 전액을 일괄 납부하고 9월 고지서는 발행되지 않습니다.
1주택자는 재산세 세율이 낮아지나요?
공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택자에게는 일반 세율보다 0.05%p 낮은 특례 세율이 자동 적용됩니다. 별도 신청 없이 지자체에서 적용하지만, 고지서 발부 후 내용을 확인해보는 것이 좋습니다. 이 특례는 2026년 12월 31일까지 한시 적용됩니다.