취득세 계산기, 얼마나 나오는지 미리 계산해보세요
취득세가 얼마나 나오는걸까
취득세는 부동산을 취득할 때 납부하는 지방세입니다. 집값 그 자체에 세율을 곱해 계산하는 구조이고, 납부 의무는 잔금을 치른 날 또는 등기일 중 먼저 도래한 날 기준으로 발생합니다.
1주택자 기준으로 취득가액 6억 원 이하이면 세율 1%, 6억~9억 원 구간에서는 취득가액에 따라 1%에서 3% 사이로 비례 적용되며, 9억 원을 초과하면 3%가 적용됩니다. 예를 들어 7억 원짜리 아파트를 처음 취득한다면 약 1.67% 수준의 세율이 붙게 됩니다.
1주택자 기본 세율 구간
· 6억 이하: 1%· 6억 초과 ~ 9억 이하: 1~3% (비례 적용)
· 9억 초과: 3%
여기서 주의할 부분은 이 세율이 취득세 '본세'만을 기준으로 한다는 점입니다. 실제 납부 금액은 지방교육세와 경우에 따라 농어촌특별세까지 합산한 금액입니다.
세율이 갈리는 세 가지 기준
취득세 세율을 결정하는 변수는 크게 세 가지입니다. 주택 수, 취득가액, 조정대상지역 여부입니다.
다주택자는 적용 세율이 크게 달라집니다. 조정대상지역에서 2번째 주택을 취득하면 8%, 3주택 이상이면 12%가 적용됩니다. 비조정대상지역에서는 2주택까지 일반세율 구간을 유지하지만, 3주택부터는 8%가 됩니다.
| 구분 | 비조정지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 1~3% | 8% |
| 3주택 이상 | 8% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% |
실거래가 5억 원짜리 아파트를 조정대상지역에서 두 번째 주택으로 취득한다면 취득세 본세만 4,000만 원입니다. 같은 집을 첫 번째 주택으로 취득하면 500만 원으로 줄어드는 셈이니, 주택 수 계산이 얼마나 중요한지 실감됩니다.
주택 수 계산 시 한 가지 더 짚고 넘어갈 부분이 있습니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 취득세 판단 시 주택 수에 포함될 수 있어, 무주택자로 착각하고 계약하면 뜻밖에 중과세율을 적용받는 경우도 있습니다.
취득세에 함께 붙는 세금들
납부 고지서를 받아보면 취득세 외에 두 가지 항목이 더 포함되어 있습니다. 지방교육세와 농어촌특별세입니다.
지방교육세는 주택의 경우 취득세율의 절반을 기준으로 20%를 산출한 금액입니다. 1% 세율이 적용된 주택이라면 지방교육세는 0.1%가 추가되는 셈입니다. 다주택 중과(8%·12%) 적용 시에는 0.4%가 일괄 적용됩니다.
농어촌특별세 적용 기준
· 전용면적 85㎡ 이하: 비과세· 전용면적 85㎡ 초과: 취득세 기준으로 0.2% 추가
· 다주택 중과 적용 시: 별도 기준 적용
즉, 전용면적 85㎡ 이하 아파트를 1주택으로 취득하면 취득세 + 지방교육세만 내면 되고, 85㎡를 넘는 주택이라면 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다. 오피스텔이나 상가는 다른 기준이 적용되므로 혼동하지 않는 것이 좋습니다.
생애최초 감면, 내가 해당될까
생애 처음으로 주택을 취득하는 경우 취득세를 최대 200만 원 한도 내에서 전액 감면받을 수 있습니다. 감면은 2028년 12월 31일까지 연장이 확정되어 있어, 당분간은 제도가 유지됩니다.
생애최초 감면 핵심 조건
· 본인·배우자 모두 주택 소유 이력 없을 것· 취득가액 12억 원 이하
· 실거주 목적 취득 (대한민국 국민)
· 취득 후 3개월 내 전입 및 실거주 유지
한 가지 자주 오해하는 부분이 있습니다. 과거에 상속으로 주택 지분을 취득했다가 처분한 경우, 시가표준액 100만 원 이하 주택을 보유했다가 처분한 경우 등 일부 예외가 있어 단순히 '등기 이력이 없으면 된다'고 단정하기 어렵습니다. 취득 전에 본인 이력을 꼼꼼히 확인하는 것이 안전합니다.
인구감소지역에서 생애최초로 주택을 취득하면 감면 한도가 300만 원으로 확대됩니다. 같은 조건이라도 지역에 따라 감면 금액이 달라질 수 있는 부분입니다.
60일 안에 신고해야 합니다
취득세는 잔금 지급일 또는 등기일 중 빠른 날부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 이사하느라 바쁜 시기에 깜빡하기 쉬운 일정이지만, 기한을 넘기면 납부세액의 20%에 해당하는 신고불성실 가산세가 붙습니다. 이후에는 하루 0.022%씩 납부지연 가산세가 추가로 쌓입니다.
신고는 위택스(wetax.go.kr)에서 온라인으로 처리할 수 있습니다. 로그인 후 신고 메뉴에서 취득세·부동산을 선택하면 주소 입력만으로 시가표준액이 자동 조회되고, 실거래가가 더 높으면 실거래가 기준으로 입력해 신고하면 됩니다. 계좌이체와 카드 납부 모두 지원됩니다.
상속의 경우는 기준이 다릅니다. 상속 개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부하면 됩니다. 60일이 아니라는 점에서 매매와 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.
※ 취득세 세율, 생애최초 감면, 조정대상지역 여부 등은 법령 개정에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
취득세 계산기로 미리 세금을 확인할 수 있나요?
위택스(wetax.go.kr)의 '지방세 미리계산' 메뉴를 이용하면 취득가액과 주택 수, 면적을 입력해 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 한꺼번에 확인할 수 있습니다. 잔금 납부 전에 미리 조회해두면 자금 계획에 도움이 됩니다.
1주택자는 취득세가 무조건 1%인가요?
1주택자라도 취득가액에 따라 세율이 달라집니다. 6억 원 이하면 1%, 6억~9억 원 구간은 비례세율(1~3%), 9억 원 초과면 3%가 적용됩니다. 단일 세율이 아닌 누진 구조입니다.
조정대상지역에서 2주택을 취득하면 세율이 얼마인가요?
조정대상지역에서 1세대 2주택이 되는 경우 취득세율 8%가 적용됩니다. 여기에 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세(85㎡ 초과 시 0.6%)까지 합산하면 실제 부담은 더 커집니다.
생애최초 취득세 감면은 집값 제한이 있나요?
취득가액 12억 원 이하 주택에 한해 감면이 적용됩니다. 감면 한도는 최대 200만 원이며, 취득세가 200만 원 이하라면 전액 면제됩니다. 인구감소지역에서의 취득은 한도가 300만 원으로 확대됩니다.
취득세 신고 기한을 놓치면 어떻게 되나요?
취득일로부터 60일을 넘기면 납부세액의 20%에 해당하는 신고불성실 가산세가 부과됩니다. 신고는 했으나 납부가 늦어진 경우에는 하루 0.022%의 납부지연 가산세가 추가로 붙습니다.