취득세 계산, 주택 수·지역 따라 얼마나 달라질까
세율이 최대 12배 벌어질 때
주택 취득세는 단순히 집값에 세율을 곱하는 구조가 아닙니다. 같은 집값이라도 지금 보유 중인 주택이 몇 채인지, 취득하려는 집이 조정대상지역에 있는지에 따라 세율이 완전히 달라집니다. 1주택자가 6억 원 이하 주택을 살 때는 1%가 적용되지만, 1주택자가 조정대상지역에서 한 채를 더 사면 8%로 올라갑니다. 같은 가격대여도 세금이 여덟 배 차이 나는 셈입니다. 비조정지역이라면 동일한 2주택자 상황에서 1~3% 일반세율이 그대로 적용됩니다.| 상황 | 세율 |
|---|---|
| 1주택 (6억 이하) | 1% |
| 1주택 (6억~9억) | 1~3% 차등 |
| 1주택 (9억 초과) | 3% |
| 2주택 조정대상지역 | 8% |
| 3주택 이상 / 법인 | 12% |
세금이 가장 달라지는 구간
취득가액 6억~9억 원 구간은 단일 세율이 아니라 금액에 따라 선형으로 세율이 달라지는 구간입니다. 예를 들어 7억 원짜리 주택을 1주택자가 사면 1.67% 수준이 적용되는데, 이 구간은 단순히 몇 %라고 딱 잘라 말하기 어렵습니다.1주택자가 8억 원짜리 아파트(전용면적 90㎡)를 살 경우 취득세는 약 2.33% 적용됩니다. 여기에 지방교육세(취득세의 10%)와 농어촌특별세(85㎡ 초과 시 0.2%)가 더해지면 실제 납부액은 취득가액의 약 2.63% 수준이 됩니다. 2,000만 원 넘는 금액이 추가로 빠져나가는 셈이니, 이 구간에서 자금 계획을 세울 때는 계산기를 꼭 별도로 돌려봐야 합니다.
주택 수는 세대원 포함입니다
취득세 중과 여부를 결정하는 주택 수는 나 혼자가 아니라 세대원 전체를 기준으로 합산합니다. 배우자와 자녀가 각자 집을 가지고 있으면 한 세대의 총 주택 수가 됩니다. 주민등록상 분리되어 있어도 같은 세대로 묶이는 경우가 있어서 의외의 상황이 생기기도 합니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권도 주택 수에 포함됩니다. 현재 1주택자가 분양권을 추가로 취득하면 2주택으로 판단됩니다. 오피스텔은 취득 당시에는 주택 수에 포함되지 않지만, 이후 실제 주거용으로 사용하면 주택 수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.주택 수 산정 시 포함되는 것들
· 세대원(배우자·자녀 포함) 보유 주택· 2020년 8월 12일 이후 취득 분양권
· 주거용으로 사용 중인 오피스텔(조건에 따라 상이)
일시적 2주택, 기준이 다릅니다
이사나 학업, 직장 이동 등 부득이한 사유로 일시적 2주택이 된 경우에는 중과세율이 아닌 일반세율이 적용됩니다. 단, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 한다는 조건이 붙습니다. 이 기간 안에 팔지 못하면 이야기가 달라집니다. 8%와 1~3% 사이의 차액이 추징되고, 납부 지연 가산세까지 얹힙니다. 기간이 다가올수록 급매나 경매도 고려해야 하는 이유가 여기 있습니다.생애최초라면 감면 먼저 확인
생애 처음으로 집을 사는 경우, 12억 원 이하 주택이라면 소득 제한 없이 취득세를 최대 200만 원까지 감면받을 수 있습니다. 2026년 현재 이 감면은 2028년 12월 31일까지 연장된 상태입니다. 취득 후 3개월 이내에 전입신고를 마치고 실거주를 시작해야 하며, 3년 이내 임대·매도·증여 시에는 감면받은 세금이 추징됩니다. 출산 가구라면 취득세 감면 한도가 더 올라갑니다. 2024년 1월 1일 이후 출산한 가구가 출산일 기준 5년 이내 주택을 취득하거나, 주택 취득 후 1년 이내 출산해 1가구 1주택이 되는 경우 최대 500만 원까지 감면됩니다. 이미 생애최초 감면 200만 원을 받은 상태라면 차액 300만 원을 경정청구로 추가 환급받을 수도 있습니다.이 감면 제도는 본인이 직접 신청하지 않으면 자동으로 적용되지 않습니다. 취득세 신고 당시 감면 신청서를 함께 제출하거나, 등기를 법무사에게 위임할 경우 미리 전달해야 합니다. 감면을 받지 못한 채 취득세를 납부했더라도 이후 경정청구를 통해 환급받는 방법이 있으니, 조건 충족 여부를 뒤늦게 확인했다면 포기하지 않는 것이 좋습니다.
증여 취득세, 지역이 변수입니다
일반적으로 부동산을 증여받으면 3.5%의 증여 취득세율이 적용됩니다. 그런데 조정대상지역에 있는 공시가격 3억 원 이상 주택을 다주택자로부터 증여받으면 12%의 중과세율이 부과됩니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세까지 합산하면 실효세율이 13% 중반대에 달합니다. 다만, 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 해당 주택 1채를 증여하는 경우에는 예외적으로 일반세율이 적용됩니다. 증여자가 다주택자인지, 주택이 조정대상지역에 있는지, 수증자가 누구인지에 따라 결과가 달라지므로 증여를 고려한다면 사전에 정확한 조건을 확인할 필요가 있습니다.기한 넘기면 가산세가 붙습니다
취득세는 부동산 취득일로부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 상속으로 취득한 경우에는 상속 개시일이 속하는 달 말일로부터 6개월 이내입니다. 기한을 넘기면 신고 불성실 가산세 20%와 납부 지연 가산세(1일 0.022%)가 함께 부과됩니다. 이사 준비로 바쁘다 보면 깜빡하기 쉬운 기한인데, 잔금 치르는 날을 기점으로 60일을 미리 캘린더에 체크해두는 것이 좋습니다.
※ 취득세 세율, 조정대상지역, 감면 조건은 취득 시점과 법령 개정에 따라 달라질 수 있으므로 신고 전 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
1주택자가 비조정대상지역에서 집을 하나 더 사면 취득세가 얼마나 나오나요?
비조정대상지역에서 2주택이 되는 경우에는 중과세율이 아닌 일반세율(1~3%)이 적용됩니다. 취득가액이 6억 원 이하라면 1%, 6억~9억 원 사이는 금액에 따라 1~3% 차등 적용, 9억 원 초과면 3%입니다. 다만 전용면적 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다.
생애최초 취득세 감면은 소득이 높아도 받을 수 있나요?
네, 받을 수 있습니다. 2026년 현재 생애최초 취득세 감면은 소득 요건이 폐지된 상태입니다. 12억 원 이하 주택을 세대원 전체가 주택을 소유한 사실 없이 처음으로 취득하는 경우라면, 소득과 관계없이 최대 200만 원까지 감면됩니다.
분양권을 보유 중인데, 추가로 주택을 사면 몇 주택으로 판단되나요?
2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권은 취득세 중과 판단 시 주택 수에 포함됩니다. 현재 1주택을 보유한 상태에서 2020년 8월 12일 이후 분양권을 취득했다면, 새로운 주택을 추가로 취득할 경우 3주택자로 간주될 수 있습니다. 취득 시점의 보유 주택 수를 반드시 확인해야 합니다.
조정대상지역 지정 전에 계약했는데 계약 후 지역이 조정대상지역이 됐으면 세율이 바뀌나요?
취득세는 취득 당시(잔금 납부일 또는 소유권 이전 등기일 중 빠른 날)를 기준으로 조정대상지역 여부를 판단합니다. 조정대상지역 지정 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우에는 지정 전 기준을 적용받을 수 있습니다. 단, 세대원이 계약금 지급일 현재 무주택이어야 하는 등 조건이 있어 개별 상황에 따라 결과가 다를 수 있습니다.
취득세 신고를 60일 기한 내에 못 했을 때 가산세는 얼마나 붙나요?
신고 기한(취득일로부터 60일)을 넘기면 납부해야 할 세액의 20%에 해당하는 신고 불성실 가산세가 부과됩니다. 여기에 납부를 지연한 기간만큼 1일 0.022%의 납부 지연 가산세도 추가됩니다. 다만, 납부 지연 가산세 합계는 미납 세액의 75%를 한도로 합니다.